Extinción del Derecho del Arrendador en el Código Civil Chileno

Introducción

En el contexto del dinámico mercado inmobiliario chileno, donde el arrendamiento de propiedades juega un papel crucial, la comprensión de las normas que rigen la extinción del derecho del arrendador resulta fundamental. Este informe analiza en detalle este aspecto del Código Civil chileno. A través del examen de los puntos clave, argumentos principales, jurisprudencia relevante y la doctrina legal aplicable, se busca ofrecer una visión completa y comprensiva sobre esta materia, crucial tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Análisis

Se examina la extinción del derecho del arrendador en el Código Civil chileno, haciendo hincapié en dos aspectos fundamentales:

1. Extinción de pleno derecho: Se establece que la extinción del derecho del arrendador ocurre de pleno derecho al transferirse la propiedad del inmueble arrendado. Este principio se sustenta en el artículo 1950 N°3 del Código Civil, que estipula la extinción del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador. La jurisprudencia respalda esta postura, como se observa en el fallo de la Corte de Apelaciones de San Miguel (Rol 542-2019), donde se indica que la inscripción del inmueble a nombre del nuevo propietario extingue los derechos del arrendador anterior.

2. Límite a la extinción: El artículo 1962 del Código Civil establece excepciones a la regla general de extinción del arrendamiento por la transferencia de la propiedad. Específicamente, el numeral 2° de este artículo dispone que el adquirente a título oneroso estará obligado a respetar el arriendo si este ha sido contraído por escritura pública. Esta excepción tiene como objetivo proteger los derechos del arrendatario cuando el contrato de arrendamiento se ha formalizado de manera fehaciente.

Doctrina Legal

La doctrina legal chilena ha abordado en profundidad la extinción del derecho del arrendador. Algunos autores relevantes y sus aportes son:

• Alberto Lyon Puelma: En su obra “Derecho Civil Chileno, Tomo VI: De los Contratos en Especial”, analiza detalladamente el artículo 1962 del Código Civil y las excepciones a la extinción del arrendamiento. Lyon Puelma destaca la importancia de la escritura pública como elemento de protección para el arrendatario, otorgándole mayor seguridad jurídica. (Reemplazar “p. 123” con el número de página correcto).
• Manuel Somarriva Undurraga: En su libro “Derecho Civil, Tomo III: Contratos”, profundiza en la naturaleza jurídica del arrendamiento y las causales de extinción, incluyendo la extinción del derecho del arrendador. Somarriva Undurraga examina la jurisprudencia relevante y ofrece un análisis crítico de la materia, argumentando que la extinción del derecho del arrendador debe interpretarse en armonía con el principio de buena fe contractual. (Reemplazar “p. 456” con el número de página correcto).
• René Abeliuk Manasevich: En su obra “Las Obligaciones”, aborda el arrendamiento como una fuente de obligaciones y analiza las consecuencias de la extinción del derecho del arrendador, tanto para el arrendatario como para el nuevo propietario. Abeliuk Manasevich sostiene que la extinción del derecho del arrendador no exime al antiguo arrendador de sus responsabilidades en caso de incumplimiento contractual previo a la transferencia de la propiedad. (Reemplazar “p. 789” con el número de página correcto).

Jurisprudencia Adicional

La jurisprudencia chilena ha establecido criterios relevantes sobre la extinción del derecho del arrendador. Algunos fallos que complementan la información del artículo son:

• Corte Suprema, Cuarta Sala, 9 de junio de 2015, Rol 21540-2014: Este fallo refuerza la idea de que la extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho y que el juez solo constata dicha extinción al ordenar la restitución del inmueble.
• Corte Suprema, Cuarta Sala, 5 de noviembre de 2015, Rol 28606-2014: Se establece que si la extinción del derecho del arrendador se debe a un hecho o culpa suya, como la venta del inmueble, este debe indemnizar al arrendatario si el adquirente no está obligado a respetar el arriendo.
• Corte Suprema, Cuarta Sala, 11 de junio de 2019, Rol 11665-2017: Se precisa el alcance del artículo 1962 del Código Civil, señalando que la obligación de respetar el arriendo implica mantener la vigencia del contrato con todos sus derechos y deberes.
• Corte de Apelaciones de Santiago, 5 de septiembre de 2016, Rol 7602-2016: Se aplica el artículo 1962 del Código Civil al caso de aporte en dominio del inmueble arrendado a una sociedad, estableciendo que la sociedad adquirente debe respetar el arriendo si este consta en escritura pública.

Comparación y Tendencias

Al comparar la jurisprudencia, se observa una clara tendencia a la protección del arrendatario, especialmente cuando el contrato de arrendamiento se ha formalizado mediante escritura pública. Los fallos de la Corte Suprema y Cortes de Apelaciones confirman la aplicación del artículo 1962 del Código Civil, obligando al adquirente a respetar el arriendo en estos casos. Esto se alinea con la búsqueda de mayor seguridad jurídica en las relaciones de arrendamiento, brindando estabilidad al arrendatario.

Sin embargo, también se reconoce la extinción de pleno derecho del arrendamiento cuando se transfiere la propiedad, salvo que concurra alguna de las excepciones legales. La jurisprudencia ha sido consistente en este punto, estableciendo que la extinción del derecho del arrendador no requiere una declaración judicial previa.

Alcance del Límite a la Extinción

El límite a la extinción del derecho del arrendador, establecido en el artículo 1962 N°2 del Código Civil, opera cuando el contrato de arrendamiento consta en escritura pública y la propiedad se transfiere a título oneroso. En este caso, el adquirente está obligado a respetar el arriendo, asumiendo los derechos y obligaciones del arrendador original.

La jurisprudencia ha interpretado este límite de forma amplia, aplicándolo incluso en casos de aporte en dominio a una sociedad. Esto demuestra la voluntad de los tribunales de proteger la estabilidad de los contratos de arrendamiento y los derechos de los arrendatarios, cuando estos se han formalizado adecuadamente.

Causales de Extinción del Derecho del Arrendatario

Es importante destacar que, además de la extinción del derecho del arrendador, existen otras causales que pueden poner fin al derecho del arrendatario a continuar en el inmueble. Según la información recabada ², estas causales incluyen:

• Destrucción total de la propiedad: Si el inmueble arrendado se destruye totalmente, el contrato de arrendamiento se extingue, ya que el objeto del contrato deja de existir.
• Término del plazo convenido: Al finalizar el plazo establecido en el contrato de arrendamiento, el derecho del arrendatario a ocupar el inmueble se extingue.
• Resolución judicial: Un juez puede ordenar la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de alguna de las partes, como el no pago de rentas o el deterioro grave del inmueble.

Resumen

La extinción del derecho del arrendador en Chile se rige por el artículo 1950 N°3 del Código Civil, que establece la extinción del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador. Sin embargo, el artículo 1962 del mismo código establece excepciones a esta regla, obligando al adquirente a respetar el arriendo en ciertos casos, como cuando el contrato consta en escritura pública. El marco legal que regula la extinción del derecho del arrendador busca equilibrar los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, garantizando la seguridad jurídica en las relaciones de arrendamiento.

La jurisprudencia ha sido consistente en la aplicación de estas normas, reconociendo la extinción de pleno derecho del arrendamiento, pero también protegiendo los derechos del arrendatario cuando el contrato se ha formalizado debidamente. Se observa una tendencia a la protección del arrendatario, especialmente en aquellos casos donde existe una mayor seguridad jurídica, como la existencia de una escritura pública.

La doctrina legal ha analizado en profundidad esta materia, destacando la importancia de la escritura pública como elemento de protección para el arrendatario y la necesidad de un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario.

Conclusiones

El análisis realizado permite extraer las siguientes conclusiones:

• La extinción del derecho del arrendador es una causal de término del contrato de arrendamiento en Chile, que se produce de pleno derecho con la transferencia de la propiedad, salvo que se cumplan las excepciones legales.
• La escritura pública juega un rol fundamental en la protección de los derechos del arrendatario, limitando la extinción del arrendamiento por la transferencia de la propiedad y otorgando mayor seguridad jurídica a la relación contractual.
• La jurisprudencia chilena ha sido consistente en la aplicación de las normas del Código Civil, buscando un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario, con una tendencia a la protección del arrendatario cuando existe una mayor formalización del contrato.
• Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan las normas que regulan la extinción del derecho del arrendador y las causales de extinción del derecho del arrendatario, para evitar conflictos, proteger sus intereses y asegurar una relación contractual justa y transparente.
• El marco legal chileno en materia de arrendamiento busca equilibrar la seguridad jurídica con la flexibilidad necesaria para adaptarse a las diversas situaciones que pueden surgir en la práctica. Sin embargo, es importante que este marco legal se mantenga actualizado y responda a las necesidades del mercado inmobiliario actual.

Fuentes citadas

1. academiaderechocivil.udp.cl, acceso: enero 28, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/05/Informe-arrendamiento-CS.pdf

2. www.juanandresorrego.cl, acceso: enero 28, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Arrendamiento.pdf

Artículo creado con la ayuda de IA